Il decreto “semplificazioni bis” D.L. 77/2021 con le varie modifiche apportate dalla legge di conversione ha completato l’iter parlamentare ed è in Gazzetta Ufficiale dal 30 luglio 2021. (G.U. 181 del 30/7/2021) L’obiettivo delle nuove disposizioni è quello di semplificare l’accesso al SUPERBONUS 110%, con novità tali da poter parlare oramai di un “nuovo” Superbonus 110%. Ciò in attesa che venga disposta dal legislatore una proroga della disciplina come ormai da più parti richiesto.
Il decreto legge, come convertito, si occupa di Superbonus agli artt. 33 e 33 bis rubricati, rispettivamente “Misure di semplificazione in materia di incentivi per l’efficienza energetica e rigenerazione urbana” e “Ulteriori misure in materia di incentivi di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34”. Entriamo quindi nel dettaglio delle modifiche apportate alla disciplina del superbonus 110%. Con l’articolo 33, come modificato nel passaggio parlamentare, vengono introdotte alcune modifiche al Superbonus 110% e, più precisamente, al comma 1, si introducono alcune modifiche alla disciplina base contenuta nell’art. 119 del D.L. n. 34 del 2020.
Ci dobbiamo soffermare con maggiore attenzione al primo comma di detto articolo. Nello specifico in detto primo comma si prevede: L’estensione della disciplina del Superbonus 110% a quegli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche previste all’art. 16 bis. Comma 1 lett e) del Testi Unico delle imposte sui redditi (D.P.R. 918/86). Trattasi degli interventi “finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104”. Tali interventi possono essere eseguiti, ed è questa la novità del decreto legge, quali interventi trainati da interventi di miglioramento antisismico dell’edificio. Viene quindi allineata dal legislatore la disciplina degli interventi di abbattimento delle barriere architettoniche che oggi possono essere trainati tanto dagli interventi di miglioramento antisismico che da quelli di miglioramento energetico dell’edificio.
Da ultimo va notato che si è data attenzione in ambedue i casi alla posizione degli anziani: ai fini dell’ottenimento della detrazione (bonus 110%) gli ultrasessentacinquenni sono stati equiparati ai beneficiari della nota legge 104 art. 3 lettera c), cioè alle persone in stato di “handicap grave”. Si introduce per alcuni soggetti in possesso di specifici requisiti già compresi nel novero dei destinatari della disciplina l’estensione alle unità immobiliari rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito. Il titolo di comodato d’uso gratuito è idoneo all’accesso alle detrazioni a condizione che il contratto sia regolarmente registrato in data certa anteriore alla data di entrata in vigore del decreto; Trattasi degli organismi di promozione sociale e assimilati (ONLUS) che dispongono ai titoli di cui sopra delle seguenti unità immobiliari: B1 Collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanatrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B2 Case di cura e ospedali, poliambulatori, fabbricati di proprietà dell’I.N.P.S. adibiti a sanatori antitubercolari, preventori, convalescenziari D4 Case di cura ed ospedali, poliambulatori (anche con fine di lucro).
La novità è anche un nuovo criterio per la determinazione del limite di spesa ammesso al Superbonus per le singole unità immobiliari. Si prevede che tale limite è moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell’immobile oggetto degli interventi di incremento dell’efficienza energetica, di miglioramento o di adeguamento antisismico, e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) dell’Agenzia delle Entrate ex art. 120-sexiesdecies D.Lgs. n. 385/93. Viene inoltre precisato che gli organismi in questione devono svolgere attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali, i cui membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica; Viene infine riscritto il comma 13-ter come segue: “Gli interventi di cui all’art. 119 del DL n. 34 del 2020, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA).
Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo. Per gli interventi predetti la decadenza del beneficio fiscale opera esclusivamente nei seguenti casi: a) mancata presentazione della CILA; b) interventi realizzati in difformità dalla CILA; c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo; d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.”.
Un importante intervento semplificatorio del legislatore che ormai sottopone tutta la materia al procedimento amministrativo più semplice, quella della comunicazione asseverata, prescindendo da quale tipo di intervento si ponga poi in essere. Ricordiamo che detto strumento prevede la possibilità di iniziare i lavori subito dopo aver protocollato la comunicazione asseverata. Normalmente viene adottato per i lavori di manutenzione straordinaria all’interno dei singoli appartamenti che non prevedano interventi strutturali (spesso definite in modo atecnico “ristrutturazioni”). Occorre evidenziare che sul piano procedurale forte è la spinta agevolativa ed ulteriori semplificazioni non sono tecnicamente possibili.
Da ultimo nel passaggio parlamentare è stato introdotto il nuovo comma 13-quater che così recita: “Fermo restando quanto previsto al comma 13-ter, resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento”. Ciò lascia spazio ovviamente a successivi controlli sulla effettiva legittimità edilizia dell’immobile oggetto di intervento. L’articolo 33-bis, inserito durante l’iter parlamentare, modifica in più punti la disciplina del superbonus. Nello specifico:
Lettera a): modificando il comma 3 del citato articolo 119 del D.L. n. 34 del 2020, specifica che gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorrono al conteggio della distanza e dell’altezza per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici e per quelli rientranti nella disciplina del superbonus.
Lettera b): introduce il nuovo comma 5-bis in tema di decadenza delle agevolazioni in caso di violazioni della disciplina in materia di superbonus. Nello specifico stabilisce che le violazioni meramente formali che non arrecano pregiudizio all’esercizio delle azioni di controllo non comportano la decadenza delle agevolazioni fiscali limitatamente alla irregolarità od omissione rilevata. Inoltre dispone che qualora le violazioni riscontrate nell’ambito dei controlli siano rilevanti ai fini dell’erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione.
Lettera c): introduce sia il comma 10-bis, con il quale si prevede che in caso di acquisto di immobili sottoposti ad uno o più interventi di efficientamento energetico rientranti nel Superbonus, il termine per stabilire la residenza è allungato a 30 mesi dalla data di stipula dell’atto di compravendita in luogo dei 18 mesi previgenti, sia il comma 10-ter il quale stabilisce che il sisma bonus si applica all’acquisto di immobili sottoposti ad uno o più interventi di efficientamento energetico rientranti nel Superbonus ed il termine per alienare l’immobile è allungato a 30 mesi dalla data di conclusione dei lavori sempre al posto dei 18 mesi disposti dalla precedente disciplina.
Lettera d): introduce il nuovo comma 13-quater con cui si prevede che in caso di opere già classificate come attività di edilizia libera, nella comunicazione inizio lavori asseverata (CILA) è richiesta la sola descrizione dell’intervento; in caso di varianti in corso d’opera queste vengono comunicate a fine lavori e costituiscono integrazione della CILA presentata e non è richiesta, a conclusione dei lavori, la segnalazione certificata di inizio attività. Anche se non “travolgenti” le novelle apportate nel corso dell’iter parlamentare – art. 33 bis – sono tutte nel senso di agevolare l’attuazione del programma edilizio. L’intenzione del legislatore è stata quella di intervenire in modo chirurgico su piccole o grandi questioni con il filtro della ragionevolezza. E’ interessante notare come le novelle abbiano investito aspetti in vari rami dell’ordinamento: disciplina delle distanze, procedure edilizie, normativa fiscale.
Più significativa è la novella sui controlli. E’ la prima volta che si mettono dei limiti logici all’attività di controllo in tema di superbonus specificando che le varie e diverse agevolazioni ricadenti nella complessa disciplina del superbonus sono tra loro dei “compartimenti stagni” ai fini del controllo e stabilendo la neutralità delle eventuali irregolarità solo formali che non ostacolino l’attività accertativa. Un concetto quest’ultimo mutuato proprio dalla disciplina sui controlli fiscali. In conclusione una prima valutazione della sostanziosa novella appena descritta ci porta a pensare che il legislatore veda con favore un allargamento della disciplina. Tutto questo, ripetesi, in attesa che si ponga mano alla questione delle proroghe e sia dato più tempo agli operatori economici di eseguire e portare a termine gli interventi edilizi, anche complessi, ormai in programma; in attesa cioè di una congrua proroga almeno annuale dell’intera disciplina dei superbonus edilizi.
