Il ventaglio di possibilità offerto dal superbonus 110% non si esaurisce ai contratti di appalto per interventi edilizi su edifici esistenti. Ma c’è anche la possibilità di acquistare case antisismiche. La disciplina del 2013, il D.L. 63, ha incluso all’art. 16, comma 1 septies, una specifica disciplina per coloro che acquistano immobili rimodernati rispettosi dei moderni canoni di costruzione sotto il profilo antisismico. La detrazione in questo caso scatta in capo all’acquirente al momento del rogito notarile. Cioè il contratto definitivo di compravendita, ma anche in questo caso è prevista l’ulteriore disciplina agevolativa della cessione del credito oggi molto diffusa nei lavori ammodernamento assistiti da superbonus 110.
Case antisismiche: i requisiti per l’acquisto
Questi gli elementi essenziali previsti dalla norma originaria:
– gli interventi debbono essere realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3;
– necessaria la demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico; è ammessa anche la variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti lo consentano,
– vanno eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro trenta mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile
– le detrazioni dall’imposta in capo all’acquirente spettano entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare
– i beneficiari, cioè gli acquirenti, possono optare, in luogo della detrazione, per la cessione del corrispondente credito alle imprese che hanno effettuato gli interventi ovvero ad altri soggetti privati, con la facoltà di successiva cessione del credito.
Il parere dell’Agenzia delle Entrate
Ad oggi, in attesa di novità normative, tale disciplina fruisce del bonus acquisto 110% sul prezzo versato dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022. Sulla questione l’Agenzia delle Entrate ha già avuto modo di esprimersi entrando in particolare nel dettaglio sulle tempistiche dell’intervento. Questo il contenuto della risposta n. 80 del 3 febbraio 2021. Affinché l’acquirente, persona fisica, di un’unità immobiliare possa beneficiare della detrazione, l’atto di acquisto, relativo all’edificio demolito e ricostruito, deve essere stipulato entro i termini di vigenza dell’agevolazione, ossia entro il 30 giugno 2022 (termine oggi in corso di proroga). La richiesta di chiarimenti arrivava da una società di costruzione di edifici residenziali che voleva eseguire un intervento di demolizione e ricostruzione di un edificio, per poter consentire ai futuri acquirenti di fruire delle detrazioni previste dalla norma.
Nell’atto di interpello, la società istante chiedeva se ci sia un limite – a pena di decadenza per i futuri acquirenti della unità di nuova costruzione – entro il quale perfezionare l’acquisto dell’immobile su cui è stato effettuato l’intervento. L’Agenzia, ovviamente nella risposta ripercorre la genesi della disciplina facendo partire le proprie argomentazioni proprio dalla lettura del comma 1-septies dell’articolo 16 del D.L. n. 63/2013, che prevede una detrazione d’imposta in favore dell’acquirente dell’immobile nella misura del 75% o dell’85% del prezzo di acquisto come risultante dal rogito notarile e comunque entro il limite massimo di spesa di 96 mila euro per ogni unità immobiliare frutto di interventi di demolizione e ricostruzione di interi edifici finalizzati alla riduzione del rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente e comunque nei limiti delle disposizioni normative urbanistiche.
Gli obiettivi della misura
Requisiti necessari sono il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico, che l’intervento sia realizzato in uno dei Comuni compresi nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 e che le imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori provvedono alla vendita delle unità immobiliari realizzate. L’Agenzia delle Entrate si riportava alla Circolare n. 24/2020 con la quale è stato chiarito che il Superbonus istituito con D.L. 34 del 2020 come convertito dalla Legge 77/2020 “si applica anche alle spese sostenute dagli acquirenti delle case antisismiche, cioè, appunto, delle unità immobiliari facenti parte di edifici ubicati in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 oggetto di interventi antisismici, effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell’immobile da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che, entro 18 mesi dal termine dei lavori, provvedano alla successiva rivendita”…
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A cura dell’Avv. Dario Gucci